Warum die Due Diligence auf den Balearen wichtiger ist
Das spanische Grundbuch ist verlässlich, zeigt aber nur Eingetragenes. Es sagt nicht, ob ein Pool ohne Genehmigung gebaut wurde, ob die Gemeinschaft eine teure Sanierung plant oder ob die beworbene Ferienlizenz gilt. Auf Inseln mit knappem Boden und geschützten Flächen ändern solche Details den Wert stark.
Die Checkliste
1. Eigentum und Verkäufer
Ist der Verkäufer eingetragener Eigentümer, unterschreiben alle Miteigentümer und Erben? Muss der Ehegatte zustimmen? Wer darf für eine verkaufende Gesellschaft unterschreiben?
2. Lasten
Die Nota Simple zeigt Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Vorkaufsrechte. Jede Last muss beim Notar gelöscht oder im Preis berücksichtigt werden.
3. Grundbuch und Kataster
Abweichungen bei Fläche oder Grenzen sind häufig und sollten vor dem Notartermin korrigiert oder verstanden werden.
4. Baurecht und Legalität der Bauten
Hat jedes Gebäude, jeder Anbau, jede Terrasse und jeder Pool Genehmigung und Fertigstellungsbescheinigung? Städtischer oder rustikaler Boden? Laufende Verfahren bei Rathaus oder Inselrat? Sind illegale Bauten verjährt? Siehe Schwarzbauten auf Mallorca.
5. Bewohnbarkeit und Energieausweis
Die Cédula de habitabilidad ist für Versorger und Vermietung nötig; der Energieausweis ist bei jedem Verkauf Pflicht.
6. Ferienvermietungslizenz
Sie muss eingetragen, der Immobilie zugeordnet und mit den aktuellen Regeln vereinbar sein; siehe Ferienvermietungslizenz.
7. Steuern und Schulden
IBI-Quittungen, Bescheinigung der Gemeinschaft ohne Rückstände, Versorgerkonten und bei nicht ansässigem Verkäufer der Einbehalt von 3 %.
8. Mieter und Bewohner
Ein Mieter mit gültigem Vertrag kann bleiben und manchmal ein Vorkaufsrecht haben; siehe Kauf mit Mietern.
9. Gemeinschaftsregeln und geplante Arbeiten
Satzung und Protokolle lesen; beschlossene Umlagen sollte der Verkäufer tragen.
10. Versorgung, Zufahrt und Grenzen
Vor allem bei Fincas: rechtliche Zufahrt, Wasser (Brunnen, Zisterne, Netz), Strom und Grenzstreit.
Wann findet die Due Diligence statt?
Idealerweise vor dem Arras-Vertrag und der Anzahlung. Ist die Zeit knapp, sollte die Anzahlung bei Problemen erstattet werden. Unsere Due-Diligence-Leistung erledigt die Kernprüfungen meist in wenigen Arbeitstagen.
Castell.law ist die deutsch- und englischsprachige Praxis von Castell Abogados, einer Kanzlei in Palma de Mallorca. Diese Seite enthält allgemeine Informationen und keine Beratung im Einzelfall: Gesetze und Verfahren ändern sich, prüfen Sie Ihre Lage daher mit uns, bevor Sie handeln.
Unsicher, wo Sie stehen? Fragen Sie vor der Unterschrift
Schildern Sie uns Ihr Anliegen oder schicken Sie uns Ihre Unterlagen. Ein Anwalt erklärt Risiken, Möglichkeiten und Kosten, bevor Sie sich festlegen.
Häufige Fragen: Due-Diligence-Checkliste
Ist der Notar für die Due Diligence verantwortlich?
Nein. Er prüft Identitäten und eingetragene Lasten bei der Unterschrift, nicht Baurecht, Genehmigungen oder Gemeinschaft.
Wie lange dauert die Due Diligence?
Bei einer normalen Wohnung wenige Tage, bei einer Finca mit mehreren Gebäuden länger.
Was passiert, wenn ein Problem gefunden wird?
Je nach Schwere: Preisnachlass, Behebung vor dem Notartermin, Sicherheit oder Rückzug vom Kauf.