Immobilie mit Mietern oder Besetzern kaufen: Rechtliche Risiken in Spanien

Kauf einer vermieteten Immobilie

Der Mietvertrag läuft weiter

Nach dem spanischen Mietgesetz (*Ley de Arrendamientos Urbanos*, LAU) bleibt ein Wohnraummieter mit gültigem Vertrag in der Regel auch nach dem Verkauf geschützt. Der Käufer tritt in die Rolle des Vermieters ein und muss den Vertrag bis zum Ende einschließlich gesetzlicher Verlängerungen respektieren.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wohnraummieter haben häufig ein Vorkaufsrecht (*derecho de tanteo*) und ein Eintrittsrecht (*derecho de retracto*). Wird der Mieter nicht ordnungsgemäß über Verkauf und Bedingungen informiert, kann er die Immobilie unter Umständen nach dem Kauf zum selben Preis übernehmen. Manche Verträge schließen dieses Recht aus – der Mietvertrag muss also genau geprüft werden.

Was Ihr Anwalt prüft

• Mietvertrag, Laufzeit und Verlängerungen,
• Miete, Kaution und eventuelle Rückstände,
• Verzicht auf das Vorkaufsrecht oder Pflicht zur Mitteilung,
• ob und zu welchen Bedingungen der Mieter auszieht.

Kauf einer besetzten Immobilie (Okupas)

Bei illegal besetzten Immobilien, oft mit hohem Rabatt angeboten, übernimmt der Käufer die Immobilie samt Besetzern und muss anschließend ein Räumungsverfahren führen, das Monate dauern kann. Kosten, Zeit und Zustand der Immobilie müssen eingepreist werden. Leisten Sie keine Anzahlung ohne klaren rechtlichen Plan.

Kauf einer Immobilie mit Schulden

Hypotheken und Pfändungen

Eingetragene Hypotheken und Pfändungen stehen im Grundbuch und müssen beim Notartermin gelöscht werden, meist durch direkte Zahlung an den Gläubiger aus dem Kaufpreis.

Hausgeld der Eigentümergemeinschaft

Rückstände des laufenden Jahres und der drei Vorjahre haften an der Immobilie. Der Verkäufer muss eine Bescheinigung der Gemeinschaft vorlegen.

Grundsteuer (IBI)

Offene IBI kann gegenüber der Immobilie geltend gemacht werden. Die letzten Quittungen und die kommunalen Steuerdaten sollten geprüft werden.

Versorger

Schulden bei Strom oder Wasser gehören grundsätzlich dem Vorbesitzer, können aber den Anschluss auf Ihren Namen verzögern.

Absicherung im Vertrag

• Rückzahlung der Anzahlung, wenn die Immobilie nicht frei von Mietern und Besetzern übergeben wird (sofern nicht anders vereinbart),
• Einbehalt eines Teils des Kaufpreises für eventuelle Schulden,
• Pflicht des Verkäufers zur Vorlage schuldenfreier Bescheinigungen,
• klarer Übergabetermin.

Unsere Immobilienanwälte verhandeln diese Klauseln routinemäßig. Kommt es zu Streit mit Mietern oder Besetzern, übernimmt unser Team für Zivilrecht das Verfahren.

Besonderheiten auf den Balearen

Auf Mallorca und Ibiza kommen vermietete Immobilien vor allem in Palma und in den größeren Orten vor. Viele Mietverträge sind Langzeitmieten mit Mietern, die auf der Insel arbeiten. Wer eine solche Immobilie als Kapitalanlage kauft, übernimmt einen laufenden Ertrag, sollte aber die Regeln zu Mieterhöhungen und Vertragsverlängerungen kennen. Besetzte Immobilien findet man eher bei Bankverkäufen oder Zwangsversteigerungen. Für Selbstnutzer ist es in der Regel empfehlenswert, nur Immobilien zu kaufen, die bei Übergabe frei sind. Das sollte im Vertrag ausdrücklich stehen.

Übergabeprotokoll

Vereinbaren Sie eine Besichtigung unmittelbar vor dem Notartermin und halten Sie den Zustand, Zählerstände und übergebene Schlüssel schriftlich fest.

Fazit für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger kann eine vermietete Immobilie interessant sein, wenn Miete, Laufzeit und Zustand realistisch bewertet werden.

Fazit: Kauf mit Mietern, Besetzern oder Schulden

Mieter, Besetzer und Schulden müssen keine K.-o.-Kriterien sein, verändern aber Wert und Zeitplan eines Kaufs. Eine klare rechtliche Einschätzung vor der Anzahlung ermöglicht es, aus einer starken Position zu verhandeln. Castell.law berät Käufer auf den Balearen auf Deutsch, Englisch und Spanisch.

Castell.law ist die deutsch- und englischsprachige Praxis von Castell Abogados, einer Kanzlei in Palma de Mallorca. Diese Seite enthält allgemeine Informationen und keine Beratung im Einzelfall: Gesetze und Verfahren ändern sich, prüfen Sie Ihre Lage daher mit uns, bevor Sie handeln.