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Eine der ersten Fragen deutscher Käufer lautet: Wie viel muss ich zusätzlich zum Kaufpreis einplanen? Die Kaufnebenkosten auf Mallorca hängen vor allem davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, und vom Kaufpreis. Als Faustregel liegen die gesamten Nebenkosten auf den Balearen meist zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises – deutlich mehr als viele erwarten.
Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer (ITP)
Beim Kauf von privat zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (*Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales*, ITP). Auf den Balearen gilt ein progressiver Stufentarif: Er beginnt bei 8 % für die erste Stufe und steigt für höhere Werte an; die höchsten Sätze gelten für Immobilien im Millionenbereich. Ermäßigte Sätze gibt es in besonderen Fällen, etwa für bestimmte Erstwohnungen junger oder ansässiger Käufer.
Weil der Tarif progressiv ist, ist der effektive Steuersatz bei einer Villa für 1,5 Millionen Euro höher als bei einer Wohnung für 350.000 Euro. Ihr Anwalt berechnet den genauen Betrag vor Vertragsunterzeichnung.
Die ITP ist innerhalb eines Monats nach der notariellen Urkunde zu zahlen.
Neubau: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer
Beim Kauf direkt vom Bauträger fallen an:
- Mehrwertsteuer (IVA): 10 % für Wohnungen (Garagen und Abstellräume zusammen mit der Wohnung ebenso; Gewerbeflächen und Grundstücke 21 %),
- Stempelsteuer (AJD): ein von der Balearenregierung festgelegter Prozentsatz auf die notarielle Urkunde.
Weitere Kaufnebenkosten
Notar
Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt und hängen vom Preis und Umfang der Urkunde ab. Im Vergleich zu den Steuern sind sie gering.
Grundbuch
Auch die Eintragungsgebühren folgen einer Gebührenordnung und liegen meist unter den Notarkosten.
Anwalt
Ein unabhängiger Anwalt berechnet üblicherweise etwa 1 % des Kaufpreises oder ein Pauschalhonorar zuzüglich Mehrwertsteuer.
Finanzierung
Bei einer spanischen Hypothek kommen Gutachten, Bankgebühren und gegebenenfalls Versicherungen hinzu. Seit 2019 trägt die Bank die meisten Kosten der Hypothekenbestellung.
Sonstiges
Beeidigte Übersetzungen, NIE-Nummer, technisches Gutachten und Wechselkurskosten, falls relevant.
Laufende Steuern nach dem Kauf
- IBI: die kommunale Grundsteuer auf Basis des Katasterwerts,
- Müllgebühr,
- Einkommensteuer für Nichtresidenten: jährliche Erklärung auch ohne Vermietung, berechnet auf einen Prozentsatz des Katasterwerts; Mieteinnahmen werden gesondert besteuert,
- Vermögensteuer: kann bei hohen Werten anfallen.
Unsere Steueranwälte erstellen diese Berechnungen und Erklärungen für internationale Eigentümer. Mehr zu den Pflichten von Nichtresidenten lesen Sie in unserem Beitrag zu spanischen Steuern für Nichtresidenten.
Rechenbeispiel
Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung. Kauft ein deutsches Ehepaar eine Bestandsvilla auf Mallorca für 900.000 Euro, fällt die Grunderwerbsteuer nach dem progressiven Stufentarif an. Für die Teile des Preises in den höheren Stufen gelten höhere Sätze, sodass der effektive Satz über 8 % liegt. Hinzu kommen Notar, Grundbuch, Anwaltshonorar und gegebenenfalls Finanzierungskosten. Insgesamt sollten Sie in diesem Beispiel mit Nebenkosten von rund 11 % bis 12 % rechnen. Bei einem Neubau zum gleichen Preis wäre die Rechnung anders: 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, aber keine Grunderwerbsteuer.
Wann und wie werden die Kosten bezahlt?
Die Anzahlung wird beim Arras-Vertrag fällig, der Restkaufpreis beim Notartermin. Die Steuern zahlt Ihr Anwalt innerhalb eines Monats nach der Urkunde. Notar- und Grundbuchkosten werden nach der Eintragung abgerechnet. Planen Sie daher bereits vor dem Notartermin die volle Summe auf Ihrem spanischen Konto ein.
Kosten beim Kauf über eine Gesellschaft
Wer über eine Gesellschaft kauft, zahlt grundsätzlich dieselben Erwerbsteuern. Hinzu kommen die Kosten für Gründung, Buchhaltung und jährliche Steuererklärungen der Gesellschaft. Diese laufenden Kosten sollten in die Kalkulation einfließen, bevor Sie sich für eine Struktur entscheiden.
Häufige Fragen
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Spanische Banken finanzieren meist nur einen Teil des Kaufpreises bzw. Schätzwerts, nicht die Steuern.
Wer zahlt die Plusvalía?
Beim Verkauf gesetzlich der Verkäufer. Ihr Anwalt sollte sicherstellen, dass sie abgedeckt ist.
Ist der beurkundete Preis wichtig?
Ja. Ein zu niedrig angegebener Preis ist rechtswidrig und führt spätestens beim Wiederverkauf zu Steuerproblemen.
Fazit
Wer die Gesamtkosten vor der Anzahlung kennt, vermeidet böse Überraschungen beim Notartermin. Castell.law erstellt für jeden Käufer eine detaillierte Kostenaufstellung – auf Deutsch.
