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Für viele deutsche Käufer gehört die Vermietung an Urlauber zum Plan: Wenn die Familie nicht auf der Insel ist, sollen Gäste die Kosten decken. Auf den Balearen ist die touristische Vermietung jedoch streng reguliert. Bevor Sie kaufen, muss klar sein, ob eine gültige Ferienvermietungslizenz auf Mallorca besteht und ob Sie diese als neuer Eigentümer weiter nutzen können.
Warum die Lizenz so wichtig ist
Vermietung ohne Lizenz kann zu Bußgeldern in Höhe von Zehntausenden Euro führen, und die Behörden kontrollieren Online-Plattformen aktiv. Eine Immobilie mit Lizenz ist deutlich mehr wert als eine vergleichbare ohne. Deshalb gehört die Lizenz zu den wertvollsten – und am häufigsten falsch dargestellten – Merkmalen am Markt.
So ist die Ferienvermietung auf den Balearen geregelt
- Die Lizenz ist an eine bestimmte Immobilie gebunden und im Tourismusregister mit einer Nummer eingetragen, die in jeder Anzeige erscheinen muss.
- Die Zahl der touristischen Betten (*plazas*) je Insel ist begrenzt; neue Plätze wurden in den letzten Jahren eingefroren oder eingeschränkt.
- Auf Mallorca ist die Ferienvermietung in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich nicht erlaubt; in Palma gelten besondere Einschränkungen.
- Jeder Inselrat legt fest, in welchen Zonen Ferienvermietung zulässig ist.
- Die Immobilie muss Mindestanforderungen an Qualität, Sicherheit und Bewohnbarkeit erfüllen.
Da sich die Regeln häufig ändern, ist bei jedem Kauf eine aktuelle Prüfung notwendig.
Was Ihr Anwalt prüfen muss
1. Existiert die Lizenz und ist sie gültig?
Registernummer, Inhaber, Anzahl der Betten und Art der Unterkunft werden direkt im Tourismusregister abgeglichen. Ein laufender Antrag ist keine Lizenz.
2. Passt die Lizenz zur Immobilie?
Adresse, Katasterreferenz, Zahl der Schlafzimmer und Betten müssen übereinstimmen. Später errichtete Anbauten sind möglicherweise nicht abgedeckt.
3. Ist die Lizenz übertragbar?
Die Übertragung auf den neuen Eigentümer erfordert meist eine Mitteilung an die Verwaltung und die Erfüllung der dann geltenden Voraussetzungen. Der Kaufvertrag sollte den Verkäufer zur Mitwirkung verpflichten.
4. Ist das Gebäude legal?
Eine touristische Lizenz legalisiert keine Schwarzbauten. Fehlt für Teile der Immobilie die Baugenehmigung, kann auch die Lizenz gefährdet sein.
5. Erlaubt es die Eigentümergemeinschaft?
In Gemeinschaften können die Statuten Ferienvermietung verbieten; das spanische Recht erlaubt Einschränkungen mit qualifizierter Mehrheit.
6. Steuern und Pflichten
Mieteinnahmen sind in Spanien steuerpflichtig, auch für Nichtresidenten. Hinzu kommen die balearische Touristensteuer pro Gast und Nacht sowie die Pflicht zur Gästeregistrierung bei der Polizei.
Absicherung im Kaufvertrag
Ist die Lizenz ein wesentlicher Kaufgrund, sollte sie ausdrückliche Bedingung sein: Ist sie ungültig oder nicht übertragbar, erhalten Sie die Anzahlung zurück. Unsere Immobilienanwälte nehmen diese Klausel standardmäßig auf. Bei Anträgen, Übertragungen oder Bußgeldverfahren übernimmt unser Team für Verwaltungsrecht das Verfahren.
Was ist eine Immobilie mit Lizenz wert?
Makler kalkulieren den Preis einer Immobilie mit Ferienvermietungslizenz häufig auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen. Das ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Lizenz tatsächlich gültig und übertragbar ist und die erwartete Auslastung realistisch ist. Lassen Sie sich die Vermietungshistorie der letzten Jahre zeigen, einschließlich der gezahlten Touristensteuer und der Einkommensteuererklärungen. Berücksichtigen Sie außerdem die Kosten für Verwaltung, Reinigung, Wäsche, Plattformgebühren, Versicherung und Steuern. So erkennen Sie, ob der Aufpreis für die Lizenz wirtschaftlich sinnvoll ist oder ob eine Immobilie ohne Lizenz mit Langzeitvermietung die bessere Wahl wäre.
Häufige Fragen
Kann ich nach dem Kauf eine neue Lizenz beantragen?
In den meisten Gebieten der Balearen ist das derzeit sehr schwierig oder unmöglich. Kaufen Sie nicht in der Annahme, später eine Lizenz zu erhalten.
Darf ich meine Wohnung in Palma an Touristen vermieten?
In der Regel nein. Langzeitvermietung bleibt möglich.
Brauche ich für Langzeitvermietung eine Lizenz?
Nein, dafür gelten andere Regeln.
Fazit
Eine Ferienvermietungslizenz kann die Rendite einer Immobilie stark verändern – aber nur, wenn sie echt, gültig und übertragbar ist. Castell.law prüft Lizenzen direkt bei der Verwaltung und sichert Sie im Vertrag ab, auf Deutsch, Englisch und Spanisch.
