In this article
Der Arras-Vertrag in Spanien ist der private Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer vor dem Notartermin. Der Käufer leistet eine Anzahlung, meist 10 % des Kaufpreises, und beide Seiten verpflichten sich zum Abschluss des Kaufs bis zu einem bestimmten Datum. Für deutsche Käufer ist das ungewohnt: In Deutschland ist erst der notarielle Vertrag bindend. In Spanien können mit dem Arras-Vertrag bereits erhebliche Summen auf dem Spiel stehen.
Was ist ein Arras-Vertrag?
Der *contrato de arras* ist ein im spanischen Zivilgesetzbuch geregelter privater Vorvertrag. Er legt Kaufpreis, Zahlungsplan, Termin für die notarielle Urkunde und die Bedingungen des Kaufs fest. Er wird meist einige Wochen nach der Reservierung und einige Wochen vor der *escritura* unterzeichnet.
Die drei Arten der Anzahlung
Arras penitenciales (Reuegeld)
Die häufigste Form, geregelt in Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs. Beide Parteien können zurücktreten:
- Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung.
- Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen.
Arras confirmatorias (Bestätigende Anzahlung)
Die Anzahlung gilt als Teil des Kaufpreises. Ein einfacher Rücktritt ist nicht möglich: Die andere Partei kann die Erfüllung verlangen oder Schadensersatz einklagen.
Arras penales (Vertragsstrafe)
Die Anzahlung dient als Strafe bei Vertragsbruch, die Erfüllung kann aber weiterhin verlangt werden.
Viele Verträge sind hier unklar formuliert. Im Zweifel legen spanische Gerichte die Anzahlung oft als bestätigend aus – mit unerwarteten Folgen. Deshalb kommt es auf die genaue Formulierung an.
Klauseln, auf die Käufer bestehen sollten
- Prüfungsvorbehalt: Die Anzahlung wird erstattet, wenn die rechtliche Prüfung Baurechtsverstöße, verschwiegene Belastungen oder fehlende Lizenzen ergibt.
- Finanzierungsvorbehalt: Lehnt die Bank die Hypothek ab, erhalten Sie die Anzahlung zurück.
- Lastenfreiheit: Übergabe frei von Hypotheken, Pfändungen, Mietern und Schulden.
- Steuereinbehalt: Bei nicht ansässigen Verkäufern werden 3 % des Preises für das Finanzamt einbehalten.
- Inventar und Zustand: Welche Möbel mitverkauft werden und in welchem Zustand die Übergabe erfolgt.
- Zahlungsweg: Die Anzahlung sollte auf ein Treuhandkonto des Anwalts fließen, nicht direkt an den Verkäufer.
Unsere Immobilienanwälte entwerfen und verhandeln diese Klauseln für Käufer auf Mallorca, Ibiza und in ganz Spanien.
Reservierung und Arras-Vertrag
Makler verlangen oft eine kleine Reservierungsgebühr, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Dieses Dokument sollte kurz sein, erstattungsfähig, falls der Arras-Vertrag nicht zustande kommt, und niemals den vollständigen Vertrag ersetzen.
Was passiert bei Streit?
Streitigkeiten um Anzahlungen gehören zu den häufigsten Immobilienverfahren vor spanischen Gerichten. Entscheidend ist fast immer der genaue Wortlaut. Eine Prüfung vor der Unterschrift ist wesentlich günstiger als ein späteres Verfahren im Zivilrecht.
Reservierung, Arras-Vertrag und Notar: der zeitliche Ablauf
Typischerweise vergehen zwischen Reservierung und Arras-Vertrag ein bis drei Wochen. In dieser Zeit sollte die rechtliche Prüfung stattfinden. Zwischen Arras-Vertrag und Notartermin liegen meist vier bis zwölf Wochen, in denen Finanzierung, Lastenfreistellung und Unterlagen vorbereitet werden. Wichtig ist, dass der Termin für die notarielle Urkunde im Arras-Vertrag verbindlich festgelegt ist und klar geregelt wird, was passiert, wenn eine Partei ihn nicht einhält. Bei Verzögerungen, etwa weil der Verkäufer eine Hypothek nicht rechtzeitig ablöst, sollte der Vertrag eine Verlängerung ohne Verlust der Anzahlung vorsehen.
Anzahlung auf ein Treuhandkonto
Zahlen Sie die Anzahlung möglichst nicht direkt an den Verkäufer. Ein Treuhandkonto des Anwalts sorgt dafür, dass das Geld erst freigegeben wird, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die übliche Anzahlung?
Meist 10 % des Kaufpreises, verhandelbar.
Kann der Vertrag zweisprachig sein?
Ja, empfehlenswert ist eine deutsch- oder englisch-spanische Fassung.
Muss ich zur Unterzeichnung anreisen?
Nein, die Unterzeichnung ist aus der Ferne oder per Vollmacht möglich.
Fazit
Mit dem Arras-Vertrag wird aus einer Absicht eine verbindliche Verpflichtung. Die richtige Art der Anzahlung und schützende Klauseln sind Ihre wichtigste Absicherung. Castell.law prüft und verhandelt Arras-Verträge auf Deutsch, bevor unsere Mandanten einen Euro überweisen.
