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Bevor Sie eine Immobilie auf Mallorca oder anderswo in Spanien kaufen, sollte ein Dokument ganz oben auf der Liste stehen: die *Nota Simple*, der Grundbuchauszug in Spanien. Sie zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Belastungen eingetragen sind. Ebenso wichtig ist aber zu wissen, was sie nicht zeigt.
Was ist die Nota Simple?
Die Nota Simple ist ein informativer Auszug aus dem spanischen Eigentumsregister (*Registro de la Propiedad*). Sie kann online oder beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden und liegt meist innerhalb von ein bis zwei Werktagen vor. Sie hat nicht die Beweiskraft einer beglaubigten Grundbuchbescheinigung, ist aber das Standardinstrument für die Prüfung vor dem Kauf.
Aufbau der Nota Simple
Beschreibung der Immobilie
Lage, Registernummer (*finca registral*), Fläche, Grenzen und gegebenenfalls Gebäude. Ihr Anwalt vergleicht diese Angaben mit dem Kataster und mit der Realität. Gerade bei älteren Häusern und Fincas weichen die eingetragenen Flächen häufig ab, weil Anbauten nie registriert wurden.
Eigentümer
Hier stehen der eingetragene Eigentümer, sein Anteil (z. B. je 50 %) und der Erwerbsgrund: Kauf, Erbschaft oder Schenkung. Ist der Verkäufer hier nicht eingetragen, muss geklärt werden, warum.
Belastungen (Cargas)
Der wichtigste Teil für Käufer. Mögliche Einträge sind:
- Hypotheken mit Betrag und Bank,
- Pfändungen (*embargos*) durch Gerichte oder Behörden,
- Dienstbarkeiten wie Wegerechte,
- Nießbrauchrechte Dritter,
- Vorkaufsrechte und Beschränkungen bei geförderten Wohnungen,
- Vermerke über mögliche Steuernachforderungen aus früheren Übertragungen, die meist unproblematisch sind.
Offene Anträge
Wurde ein Dokument eingereicht, aber noch nicht eingetragen, erscheint es als anhängig – etwa ein kürzlich erfolgter Verkauf oder eine neue Hypothek.
Was die Nota Simple nicht zeigt
- ob Gebäude und Anbauten baurechtlich genehmigt sind,
- Schulden bei der Eigentümergemeinschaft oder geplante Sonderumlagen,
- offene Grundsteuer (IBI),
- ob eine Ferienvermietungslizenz besteht,
- ob Mieter oder Besetzer in der Immobilie wohnen,
- laufende baurechtliche Verfahren bei der Gemeinde.
Deshalb ist die Nota Simple der Anfang der rechtlichen Prüfung, nicht das Ende. Im Rahmen unserer Conveyancing-Leistungen prüfen wir zusätzlich Kataster, Gemeinde und Eigentümergemeinschaft.
Warnsignale
- Der Name des Verkäufers stimmt nicht mit dem eingetragenen Eigentümer überein.
- Hohe Hypotheken oder Pfändungen.
- Ein Nießbrauch zugunsten Dritter, oft eines Elternteils nach einer Erbschaft.
- Eine eingetragene Fläche, die deutlich kleiner ist als das tatsächliche Haus.
Wann wird die Nota Simple angefordert?
Vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags und erneut kurz vor dem Notartermin. So stellen Sie sicher, dass zwischenzeitlich nichts Neues eingetragen wurde. Wie sich der spanische Ablauf insgesamt vom deutschen unterscheidet, erklären wir in unserem Beitrag zum deutschsprachigen Anwalt für den Immobilienkauf.
Grundbuch und Kataster: zwei verschiedene Register
In Spanien gibt es zwei Register, die oft verwechselt werden. Das Grundbuch (*Registro de la Propiedad*) sichert das Eigentum und die Belastungen rechtlich ab. Das Kataster (*Catastro*) beschreibt die Immobilie physisch und dient als Grundlage für die Grundsteuer IBI. Beide Register sind nicht automatisch abgeglichen. Es kommt häufig vor, dass das Kataster ein größeres Haus ausweist als das Grundbuch, weil Anbauten zwar steuerlich erfasst, aber nie im Grundbuch eingetragen wurden. Manchmal ist es umgekehrt, oder die Grundstücksgrenzen stimmen nicht überein.
Für Käufer ist wichtig: Nur was im Grundbuch steht, genießt den vollen Schutz des öffentlichen Glaubens. Abweichungen sollten vor dem Kauf erkannt und, wenn möglich, bereinigt werden – zum Beispiel durch eine Neubeschreibung in der Kaufurkunde oder ein Berichtigungsverfahren. Bei älteren Fincas ist das fast immer ein Thema.
Häufige Fragen
Kann ich die Nota Simple selbst anfordern?
Ja, jeder mit berechtigtem Interesse kann sie beantragen. Die Schwierigkeit liegt in der Auslegung der spanischen Fachsprache.
Reicht die Nota Simple für einen sicheren Kauf?
Nein. Sie deckt nur eingetragene Informationen ab.
Wie aktuell muss sie sein?
Für den Notartermin sollte sie wenige Tage alt sein.
Fazit
Die Nota Simple ist klein, aber entscheidend: Richtig gelesen zeigt sie, ob der Verkäufer verkaufen darf und welche Belastungen zu löschen sind. Castell.law erklärt deutschsprachigen Käufern den Grundbuchauszug Zeile für Zeile – als Teil einer vollständigen rechtlichen Prüfung.
