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Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, verlässt sich zu Recht auf den Notar: Er entwirft den Kaufvertrag, belehrt beide Parteien, überwacht die Kaufpreiszahlung und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Viele deutsche Käufer gehen davon aus, dass der Notar in Spanien beim Immobilienkauf dieselbe Schutzfunktion übernimmt. Das ist ein folgenschwerer Irrtum.
Die Rolle des Notars in Deutschland
In Deutschland ist der notarielle Kaufvertrag das Herzstück des Kaufs. Der Notar:
- entwirft den gesamten Vertrag,
- klärt beide Parteien über die rechtlichen Folgen auf,
- sorgt für die Auflassungsvormerkung zum Schutz des Käufers,
- überwacht die Fälligkeit des Kaufpreises,
- veranlasst die Löschung von Grundschulden und die Eigentumsumschreibung.
Die Rolle des Notars in Spanien
Der spanische Notar (*notario*) ist ebenfalls ein unabhängiger Amtsträger, aber sein Aufgabenbereich ist deutlich enger:
- Er prüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien.
- Er fragt am Tag der Unterzeichnung die im Grundbuch eingetragenen Belastungen ab.
- Er beurkundet die Kaufurkunde (*escritura*) und liest sie vor.
- Er prüft die Zahlungswege aus Gründen der Geldwäscheprävention.
- Er übermittelt die Urkunde elektronisch an Grundbuch und Finanzamt.
Entscheidend ist: Wenn Sie zum Notar gehen, haben Sie in der Regel bereits einen privaten Kaufvertrag (*contrato de arras*) unterschrieben und eine Anzahlung von meist 10 % geleistet. Die wichtigsten Weichen sind also schon gestellt – ohne Notar.
Was der spanische Notar nicht prüft
- ob Gebäude, Anbauten oder Pools eine Baugenehmigung haben,
- ob bei der Gemeinde ein baurechtliches Verfahren läuft,
- ob eine gültige Ferienvermietungslizenz besteht,
- ob Schulden bei der Eigentümergemeinschaft oder geplante Sonderumlagen bestehen,
- ob die Immobilie vermietet oder besetzt ist,
- welche steuerlichen Folgen der Kauf für Sie hat.
Gerade auf Mallorca, wo viele Fincas über Jahrzehnte ohne Genehmigung erweitert wurden, sind das die eigentlichen Risiken.
Warum Sie einen eigenen Anwalt brauchen
In Spanien übernimmt der Anwalt des Käufers die Aufgaben, die in Deutschland teilweise der Notar erfüllt – und noch mehr:
- rechtliche Prüfung (Due Diligence) von Eigentum, Belastungen, Baurecht und Lizenzen,
- Entwurf und Verhandlung des Reservierungs- und Arras-Vertrags,
- Beschaffung der NIE-Nummer und Kontoeröffnung,
- Vertretung per Vollmacht, wenn Sie nicht anreisen können,
- Prüfung der notariellen Urkunde vor dem Termin,
- Zahlung der Steuern und Eintragung im Grundbuch.
Unsere Immobilienanwälte begleiten deutschsprachige Käufer bei jedem dieser Schritte. Einen Überblick über unsere Leistungen finden Sie auch in unserem Beitrag zum deutschsprachigen Anwalt für den Immobilienkauf auf den Balearen.
Kein Notaranderkonto wie in Deutschland
Ein weiterer Unterschied: Ein Notaranderkonto, über das der Kaufpreis abgewickelt wird, ist in Spanien unüblich. Der Kaufpreis wird am Tag der Unterzeichnung meist per Bankscheck oder Überweisung gezahlt. Die Anzahlung beim Arras-Vertrag sollte daher idealerweise auf ein Treuhandkonto des Anwalts fließen, nicht direkt an den Verkäufer.
Typischer Ablauf mit Anwalt
Ein sicherer Immobilienkauf auf Mallorca läuft in der Regel so ab: Zuerst beauftragen Sie Ihren Anwalt und beantragen die NIE. Dann folgt die rechtliche Prüfung der Immobilie, idealerweise bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Anschließend verhandelt Ihr Anwalt den Arras-Vertrag und sorgt dafür, dass die Anzahlung abgesichert ist. In den Wochen bis zum Notartermin werden Finanzierung, Lastenfreistellung und Unterlagen vorbereitet. Beim Notar prüft Ihr Anwalt die Urkunde, übersetzt für Sie und überwacht die Zahlungen. Danach zahlt er die Steuern, veranlasst die Eintragung im Grundbuch und meldet Strom, Wasser und Grundsteuer auf Ihren Namen um.
Was kostet ein Anwalt beim Immobilienkauf?
Üblich ist ein Honorar von rund 1 % des Kaufpreises oder ein vorab vereinbartes Pauschalhonorar. Gemessen an den Risiken und an den gesamten Kaufnebenkosten ist das eine überschaubare Investition.
Häufige Fragen
Wer wählt den Notar aus?
In der Regel der Käufer, da er den größten Teil der Notarkosten trägt.
Muss die Urkunde übersetzt werden?
Der Notar muss sicherstellen, dass Sie die Urkunde verstehen. Ohne Spanischkenntnisse ist ein Dolmetscher oder eine zweisprachige Urkunde nötig.
Sind Notarkosten in Spanien hoch?
Sie sind gesetzlich geregelt und im Vergleich zu Deutschland meist niedriger.
Fazit
Der spanische Notar sorgt für eine rechtssichere Urkunde, aber nicht für eine sichere Kaufentscheidung. Diese Verantwortung liegt beim Käufer – und bei seinem Anwalt. Castell.law berät deutschsprachige Käufer auf Mallorca, Ibiza, Menorca und Formentera auf Deutsch, Englisch und Spanisch.
