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Wer in Spanien eine Wohnung, ein Reihenhaus in einer Anlage oder eine Villa in einer geschlossenen Wohnanlage kauft, wird automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft (*comunidad de propietarios*). Sie verwaltet Gemeinschaftseigentum und Dienstleistungen – und ihre Beschlüsse und Finanzen betreffen jeden Eigentümer. Die Prüfung der Gemeinschaft ist daher ein fester Bestandteil der rechtlichen Due Diligence.
So funktioniert die Eigentümergemeinschaft in Spanien
Rechtsgrundlage ist das spanische Wohnungseigentumsgesetz (*Ley de Propiedad Horizontal*), ergänzt durch die Statuten und die Hausordnung der Gemeinschaft. Jeder Eigentümer hat einen Anteil (*cuota*), nach dem sich Kosten und Stimmgewicht richten. Entscheidungen fallen in der Eigentümerversammlung; die laufende Verwaltung übernimmt meist ein Verwalter.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
1. Hausgeld
Wie hoch sind die monatlichen Beiträge und was ist enthalten? Reinigung, Garten, Pool, Sicherheitsdienst, Aufzug, Versicherung.
2. Rückstände
Nach spanischem Recht haftet die Wohnung für Rückstände des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Jahre. Der Verkäufer muss eine vom Verwalter unterzeichnete Bescheinigung über den Stand der Beiträge vorlegen. Verzichten Sie beim Notar niemals auf diese Bescheinigung.
3. Geplante oder beschlossene Arbeiten
Lesen Sie die Protokolle der letzten Versammlungen. Achten Sie auf:
- beschlossene Sonderumlagen (*derramas*) für Fassade, Dach, Aufzug oder Pool,
- ausstehende technische Gebäudeprüfungen,
- Streitigkeiten mit dem Bauträger oder mit Nachbarn.
Im Kaufvertrag sollte stehen, dass vor dem Notartermin beschlossene Arbeiten der Verkäufer trägt.
4. Statuten und Hausordnung
Sie können regeln oder verbieten:
- Ferienvermietung,
- Haustiere,
- Änderungen an Fassade, Terrassen oder Fenstern,
- die Nutzung von Gemeinschaftsflächen.
Gemeinschaften können Ferienvermietung mit qualifizierter Mehrheit einschränken. Ihre Pläne müssen also mit den aktuellen Regeln und laufenden Vorschlägen vereinbar sein.
5. Rechtliche Situation der Gemeinschaftsflächen
Gehören Pool, Parkplätze und Gärten rechtlich zur Gemeinschaft? Sind sie genehmigt? Sind Stellplatz und Abstellraum im Grundbuch eingetragen?
6. Versicherung und Rücklagen
Gemeinschaften müssen eine Rücklage bilden und sollten das Gebäude versichern. Lassen Sie sich die Police und die letzte Abrechnung zeigen.
7. Gerichtsverfahren
Prozesse der Gemeinschaft können zu zusätzlichen Kosten für alle Eigentümer führen.
Im Rahmen unserer Conveyancing-Leistungen prüfen wir alle Unterlagen der Gemeinschaft und fordern sie direkt beim Verwalter an. Wie wir deutschsprachige Käufer insgesamt begleiten, lesen Sie im Beitrag zum deutschsprachigen Anwalt für den Immobilienkauf.
Unterschiede zur deutschen WEG
Anders als in Deutschland gibt es in Spanien keinen verpflichtenden Wirtschaftsplan in derselben Form, und Protokolle sind oft weniger ausführlich. Umso wichtiger ist es, die Unterlagen aktiv anzufordern und nachzufragen.
Die Übergabe beim Notar
Beim Notartermin muss der Verkäufer die Bescheinigung der Gemeinschaft über den Stand der Beiträge vorlegen. Sie darf nicht älter als ein paar Wochen sein. Ihr Anwalt sollte außerdem prüfen, ob die Übertragung dem Verwalter mitgeteilt wird, damit künftige Beiträge auf Ihren Namen laufen. Lassen Sie sich die Kontaktdaten des Verwalters, die Hausordnung und die Zugangsregelungen (Schlüssel, Garagenöffner, Poolzugang) übergeben. Informieren Sie sich auch über die nächste Eigentümerversammlung: Gerade in den ersten Monaten ist es sinnvoll, teilzunehmen oder sich vertreten zu lassen, um die Nachbarn und die Themen der Gemeinschaft kennenzulernen.
Checkliste Eigentümergemeinschaft
- Bescheinigung über den Stand der Beiträge,
- Protokolle der letzten zwei bis drei Versammlungen,
- Statuten und Hausordnung,
- aktuelle Abrechnung und Rücklage,
- Versicherungspolice des Gebäudes,
- Informationen zu laufenden Gerichtsverfahren.
Häufige Fragen
Wer zahlt eine vor dem Verkauf beschlossene Sonderumlage?
Das hängt vom Vertrag ab. Üblich ist, dass der Verkäufer sie trägt – es muss aber klar geregelt sein.
Kann ich als Nichtresident an Versammlungen teilnehmen?
Ja, persönlich, per Vollmacht oder online, wenn die Gemeinschaft das erlaubt.
Was, wenn die Statuten Ferienvermietung verbieten?
Dann ist eine touristische Vermietung auch mit Lizenz nicht möglich.
Fazit
Eine gut geführte Gemeinschaft macht das Leben leicht, eine schlecht geführte teuer. Wer Finanzen, Arbeiten und Regeln vor der Unterschrift kennt, vermeidet unerwartete Zahlungen. Castell.law prüft die Eigentümergemeinschaft bei jedem Wohnungskauf – auf Deutsch.
