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Gerade bei hochwertigen Immobilien oder mehreren Objekten stellt sich die Frage: Soll ich die Immobilie in Spanien über eine Gesellschaft kaufen, etwa eine spanische S.L. oder eine bestehende deutsche GmbH? Die Antwort hängt von der Nutzung, den Steuern in beiden Ländern und Ihren langfristigen Plänen ab.
Die Optionen
Kauf als Privatperson
Der häufigste Weg für Ferien- und Eigennutzungsimmobilien. Einfach, transparent und mit geringen laufenden Kosten.
Kauf über eine spanische S.L.
Die *Sociedad Limitada* ist das spanische Pendant zur GmbH. Sie eignet sich vor allem für gewerbliche Vermietung, mehrere Immobilien oder Projektentwicklungen.
Kauf über eine ausländische Gesellschaft
Etwa eine deutsche GmbH oder eine Holding. Möglich, aber in Spanien mit besonderen steuerlichen Regeln verbunden.
Vorteile einer Gesellschaft
- Vermietung als Unternehmen: Kosten und Abschreibungen können im Rahmen der Körperschaftsteuer berücksichtigt werden.
- Mehrere Objekte: Bündelung und einheitliche Verwaltung.
- Nachfolgeplanung: Übertragung von Gesellschaftsanteilen statt Immobilien.
- Haftung: Begrenzung bei gewerblicher Tätigkeit.
Nachteile und Risiken
- Private Nutzung: Nutzt der Gesellschafter die Immobilie privat, kann das als verdeckte Gewinnausschüttung oder geldwerter Vorteil gelten.
- Laufende Kosten: Buchhaltung, Jahresabschlüsse, Steuererklärungen, Registerpflichten.
- Sondersteuer für Offshore-Gesellschaften: Gesellschaften mit Sitz in Steueroasen, die spanische Immobilien halten, unterliegen einer jährlichen Sondersteuer.
- Anteilsverkauf: Spanien hat Missbrauchsregeln, nach denen der Verkauf von Anteilen an immobilienlastigen Gesellschaften unter Umständen wie ein Immobilienverkauf besteuert wird.
- Finanzierung: Banken finanzieren Gesellschaften oft zu anderen Bedingungen.
- Transparenz: Wirtschaftlich Berechtigte müssen im Register angegeben werden.
Steuerliche Aspekte
- Erwerbsteuern: Grundsätzlich wie beim Privatkauf (ITP oder Mehrwertsteuer und AJD).
- Laufende Besteuerung: Körperschaftsteuer auf Gewinne statt Einkommensteuer für Nichtresidenten.
- Ausschüttungen: Quellensteuer und Besteuerung in Deutschland.
- Erbschaft: Anteile an einer Gesellschaft können anders behandelt werden als die Immobilie selbst.
Diese Punkte müssen immer im Zusammenspiel mit dem deutschen Steuerrecht geprüft werden.
Wann lohnt sich eine Gesellschaft?
In der Regel bei gewerblicher Vermietung mehrerer Objekte, Projektentwicklungen oder Investitionen mit professioneller Struktur. Für eine Ferienimmobilie, die überwiegend selbst genutzt wird, ist der Privatkauf meist die bessere Wahl.
Unsere Berater für Unternehmensgründung gründen spanische Gesellschaften und richten sie ein; unser Bereich Business begleitet Investoren bei der Strukturierung.
Beispiel aus der Beratung
Ein Unternehmer aus Stuttgart möchte drei Wohnungen in Palma kaufen und langfristig vermieten. Zusätzlich plant er, eine Finca für die eigene Familie zu erwerben. In einem solchen Fall kann es sinnvoll sein, die Mietwohnungen über eine spanische S.L. zu halten, während die Finca privat gekauft wird. So werden die laufenden Mieteinnahmen im Unternehmen besteuert und die Kosten der Vermietung vollständig berücksichtigt, während die private Nutzung der Finca keine steuerlichen Konflikte mit der Gesellschaft verursacht. Wichtig ist dabei, die Finanzierung, die Ausschüttungen nach Deutschland und die Nachfolge von Anfang an mitzudenken.
Unterlagen für die Gründung einer S.L.
Für die Gründung benötigen Sie NIE-Nummern der Gesellschafter, eine Namensreservierung, eine spanische Bankverbindung für das Stammkapital, die Satzung und einen Notartermin. Anschließend folgen Eintragung im Handelsregister, Steuernummer und Anmeldungen beim Finanzamt.
Laufende Pflichten einer spanischen S.L.
Eine spanische Gesellschaft muss Bücher führen, vierteljährliche Steuererklärungen abgeben, jährlich die Körperschaftsteuererklärung einreichen und den Jahresabschluss beim Handelsregister hinterlegen. Außerdem ist ein Geschäftsführer zu bestellen, der in Spanien handeln kann, und die wirtschaftlich Berechtigten sind zu melden. Diese Pflichten gelten auch dann, wenn die Gesellschaft nur eine einzige Immobilie hält. Wer sie vernachlässigt, riskiert Bußgelder und Probleme beim späteren Verkauf der Immobilie oder der Anteile.
Häufige Fragen
Wie schnell ist eine S.L. gegründet?
Mit vorbereiteten Unterlagen meist innerhalb weniger Wochen.
Kann ich eine bestehende Gesellschaft mit Immobilie kaufen?
Ja, das erfordert aber eine gründliche Due Diligence der Gesellschaft und ihrer Steuerhistorie.
Ist eine deutsche GmbH als Käuferin sinnvoll?
Nur nach genauer Prüfung der Steuerfolgen in beiden Ländern.
Fazit
Die richtige Struktur hängt von Nutzung und Zielen ab. Eine Gesellschaft kann Vorteile bieten, bringt aber Pflichten und Risiken mit sich. Castell.law berät deutschsprachige Investoren auf den Balearen zur optimalen Kaufstruktur.
