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Ob Generationenwechsel, Umzug oder Gewinnmitnahme: Wer eine Immobilie auf Mallorca verkaufen möchte und nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss einige Besonderheiten kennen. Die spanischen Steuern für Nichtresidenten und die nötigen Unterlagen sollten vorbereitet sein, bevor ein Käufer gefunden ist.
Der 3-%-Einbehalt
Ist der Verkäufer Nichtresident, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats an das spanische Finanzamt abführen (Modelo 211). Das ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die Veräußerungsgewinnsteuer des Verkäufers.
Anschließend gibt der Verkäufer seine eigene Erklärung ab (Modelo 210):
- Ist die tatsächliche Steuer niedriger als die 3 %, wird die Differenz erstattet.
- Ist sie höher, muss der Rest nachgezahlt werden.
Erstattungen können mehrere Monate dauern – eine korrekte und rechtzeitige Erklärung ist daher wichtig.
Veräußerungsgewinnsteuer
Nichtresidenten zahlen 19 % auf den Gewinn. Berechnung:
- Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten (Makler, Anwalt),
- abzüglich Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten und gezahlter Steuern,
- abzüglich nachgewiesener Investitionen und Modernisierungen.
Bewahren Sie daher alle Rechnungen von Umbauten und Kaufnebenkosten auf. Für EU-Bürger gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen, etwa bei Reinvestition in einen Hauptwohnsitz.
Plusvalía municipal
Die *Plusvalía municipal* ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks. Sie wird von der Gemeinde erhoben und ist gesetzlich vom Verkäufer zu zahlen. Seit 2021 kann die günstigere Berechnungsmethode gewählt werden, und ohne tatsächlichen Wertzuwachs fällt keine Steuer an. Der Käufer darf den Betrag vom Kaufpreis einbehalten, wenn das vereinbart ist.
Diese Unterlagen brauchen Sie
- Eigentumsurkunde (*escritura*) und NIE,
- letzte IBI-Quittung,
- Energieausweis (Pflicht beim Verkauf),
- Bewohnbarkeitsbescheinigung, soweit erforderlich,
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über schuldenfreie Beiträge,
- Versorgerrechnungen,
- Nachweise über Kaufnebenkosten und Investitionen,
- ggf. Unterlagen zur Ferienvermietungslizenz.
Weitere Punkte für deutsche Verkäufer
- Jährliche Erklärungen: Sind die Modelo-210-Erklärungen der letzten Jahre abgegeben? Rückstände können den Verkauf erschweren.
- Hypothek: Eine bestehende Hypothek wird beim Notartermin abgelöst – frühzeitig mit der Bank abstimmen.
- Vollmacht: Sie können verkaufen, ohne nach Spanien zu reisen.
- Deutsche Steuer: Prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob der Gewinn in Deutschland relevant ist.
Unser Team für Steuern von Nichtresidenten übernimmt die Berechnung und die Erklärungen, unsere Immobilienanwälte begleiten den Verkauf vom Vorvertrag bis zum Notar.
Beispielrechnung
Ein Beispiel zeigt die Größenordnung. Ein Ehepaar aus Hamburg hat 2012 eine Wohnung in Palma für 300.000 Euro gekauft und damals 25.000 Euro an Nebenkosten gezahlt. 2018 wurde die Küche für 30.000 Euro erneuert, mit Rechnungen belegt. Jetzt verkaufen sie für 650.000 Euro; Makler und Anwalt kosten zusammen 25.000 Euro. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt 650.000 minus 25.000 minus 300.000 minus 25.000 minus 30.000, also 270.000 Euro. Die Steuer bei 19 % liegt damit bei rund 51.300 Euro. Einbehalten wurden 3 % von 650.000, also 19.500 Euro. Die Differenz muss nachgezahlt werden. Ohne Belege für Nebenkosten und Küche wäre die Steuer um mehr als 10.000 Euro höher gewesen.
Ablauf des Verkaufs
Nach Unterzeichnung eines Arras-Vertrags folgt der Notartermin, bei dem der Käufer den Einbehalt vornimmt. Danach reicht Ihr Anwalt die Steuererklärung ein und beantragt gegebenenfalls die Erstattung.
Tipp: Unterlagen früh sammeln
Beginnen Sie mit der Vorbereitung, sobald Sie über einen Verkauf nachdenken. Fehlende Belege über Kaufnebenkosten oder Renovierungen lassen sich oft noch bei Handwerkern, Banken oder dem damaligen Notar anfordern – je früher, desto einfacher.
Häufige Fragen
Lässt sich der 3-%-Einbehalt vermeiden?
Nicht als Nichtresident. Wer in Spanien ansässig ist, weist das mit einer Ansässigkeitsbescheinigung nach.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Als Anschaffungswert gilt der im Erbfall angesetzte Wert. Die Erbschaft muss vor dem Verkauf abgewickelt sein.
Zahle ich auch in Deutschland Steuern?
Möglicherweise; die spanische Steuer wird nach dem Doppelbesteuerungsabkommen berücksichtigt.
Fazit
Ein gut vorbereiteter Verkauf ist schneller und rentabler. Mit vollständigen Unterlagen und einer genauen Steuerberechnung wissen Sie vorher, wie viel Ihnen bleibt. Castell.law begleitet deutschsprachige Verkäufer auf den Balearen – auf Deutsch.
