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Wer als in Deutschland lebender Eigentümer eine Immobilie auf Mallorca besitzt, bewegt sich zwischen zwei Steuersystemen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien von 2011 legt fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf – und wie eine doppelte Belastung vermieden wird. Hier ein Überblick für Eigentümer einer spanischen Immobilie.
Grundprinzip: Die Immobilie wird dort besteuert, wo sie liegt
Nach dem Abkommen darf Spanien Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, das in Spanien liegt, besteuern. Das gilt für:
- Mieteinnahmen,
- die fiktive Eigennutzung (unterstelltes Einkommen),
- Gewinne aus dem Verkauf.
Deutschland berücksichtigt diese Einkünfte je nach Art über die Anrechnungs- oder Freistellungsmethode. Das Abkommen von 2011 hat hier gegenüber dem alten Abkommen Änderungen gebracht, weshalb eine individuelle Prüfung sinnvoll ist.
Eigennutzung: Steuer ohne Mieteinnahmen
Viele Deutsche sind überrascht: Auch wenn die Immobilie nur selbst genutzt wird, müssen Nichtresidenten in Spanien jährlich eine Einkommensteuererklärung (Modelo 210) abgeben. Besteuert wird ein fiktives Einkommen, das sich aus einem Prozentsatz des Katasterwerts ergibt (meist 1,1 % oder 2 %). Für EU-Bürger beträgt der Steuersatz 19 %.
Vermietung
Mieteinnahmen aus Spanien werden dort besteuert. Als EU-Bürger können Sie Kosten abziehen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen (z. B. IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Abschreibung, Zinsen), und zahlen 19 % auf den Nettoertrag. In Deutschland müssen die Einkünfte in der Regel ebenfalls angegeben werden; die spanische Steuer wird nach den Regeln des Abkommens berücksichtigt.
Verkauf
Bei Verkauf zahlen Nichtresidenten in Spanien 19 % auf den Veräußerungsgewinn. Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung ein. In Deutschland kann der Gewinn je nach Haltedauer und Abkommensregel relevant sein; Spekulationsfristen sollten beachtet werden.
Vermögensteuer
Spanien erhebt eine Vermögensteuer, die für Nichtresidenten nur auf spanisches Vermögen anfällt, mit Freibeträgen. Seit 2023 gibt es zusätzlich eine Solidaritätsabgabe für große Vermögen. Für die meisten Ferienimmobilien ist das kein Thema, bei hochwertigen Objekten aber schon.
Wann werden Sie in Spanien steuerlich ansässig?
Wer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt oder dort seinen Lebensmittelpunkt hat, kann in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig werden – mit Besteuerung des Welteinkommens. Das Abkommen enthält Regeln, um doppelte Ansässigkeit aufzulösen. Wer plant, mehr Zeit auf der Insel zu verbringen, sollte das vorab klären.
Unsere Steueranwälte beraten deutsche Eigentümer auf den Balearen und stimmen sich mit deutschen Steuerberatern ab. Ausführlich zu den spanischen Pflichten: Steuern für Nichtresidenten.
Typische Fehler
- Keine jährliche Erklärung für die selbst genutzte Immobilie,
- Mieteinnahmen nur in Deutschland angegeben,
- Kaufnebenkosten und Investitionen nicht dokumentiert (wichtig beim Verkauf),
- Immobilie über eine deutsche Gesellschaft ohne steuerliche Prüfung erworben.
Meldepflichten nicht vergessen
Neben den Steuern gibt es Meldepflichten. In Spanien müssen Nichtresidenten die jährliche Erklärung für die Immobilie abgeben, auch wenn keine Steuer anfällt. Wer in Spanien ansässig wird, muss unter Umständen Vermögen im Ausland melden (Modelo 720). In Deutschland sind spanische Einkünfte in der Steuererklärung anzugeben, auch wenn sie freigestellt sind, weil sie den Steuersatz beeinflussen können (Progressionsvorbehalt). Versäumte Erklärungen führen in beiden Ländern zu Zuschlägen und können beim Verkauf der Immobilie Probleme verursachen, etwa wenn Steuerbescheinigungen fehlen.
Beispiel
Ein Ehepaar aus Köln nutzt seine Wohnung in Port d’Andratx sechs Wochen im Jahr selbst und vermietet sie im Sommer mit Lizenz. Für die Wochen der Eigennutzung wird in Spanien das fiktive Einkommen anteilig versteuert, für die Vermietungszeit die Nettomieteinnahmen. In Deutschland werden die Einkünfte nach dem Abkommen berücksichtigt.
Häufige Fragen
Muss ich in Spanien eine Steuererklärung abgeben, wenn ich nicht vermiete?
Ja, als Nichtresident jährlich für die fiktive Eigennutzung.
Zahle ich doppelt Steuern auf Mieteinnahmen?
In der Regel nicht, das Abkommen verhindert die Doppelbelastung.
Kann ich spanische Kosten in Deutschland absetzen?
Das hängt von der Methode und Ihrer Situation ab – fragen Sie Ihren deutschen Steuerberater.
Fazit
Eine spanische Immobilie ist steuerlich gut planbar – wenn beide Seiten zusammen betrachtet werden. Castell.law übernimmt die spanischen Erklärungen und berät deutschsprachige Eigentümer zu allen Steuerfragen rund um ihre Immobilie.
