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Neubauprojekte auf Mallorca, Ibiza und in ganz Spanien locken mit moderner Architektur, Energieeffizienz und oft besseren Preisen in einer frühen Phase. Wer vom Bauträger kauft, zahlt jedoch Raten, lange bevor die Immobilie fertig ist. Das spanische Recht bietet dafür einen starken Schutz: die Bankbürgschaft beim Neubau in Spanien.
Wie läuft ein Kauf vom Bauträger ab?
Üblich ist folgender Zahlungsplan:
- Reservierungsgebühr,
- 20–30 % bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags,
- weitere Raten während der Bauphase,
- Restzahlung bei notarieller Beurkundung und Schlüsselübergabe.
Auf jede Zahlung fallen 10 % Mehrwertsteuer (für Wohnungen) an, bei der Urkunde zusätzlich die Stempelsteuer (AJD).
Der wichtigste Schutz: die Bankbürgschaft
Das spanische Baugesetz (*Ley de Ordenación de la Edificación*, Erste Zusatzbestimmung) verpflichtet Bauträger, alle vor Übergabe gezahlten Beträge abzusichern:
- Zahlungen müssen auf ein Sonderkonto bei einer Bank erfolgen.
- Jede Zahlung muss durch eine individuelle Bankbürgschaft (*aval*) oder eine Versicherung auf den Namen des Käufers abgesichert sein.
- Wird das Projekt nicht begonnen, nicht fertiggestellt, nicht fristgerecht übergeben oder erhält es keine Bezugsgenehmigung, erhält der Käufer seine Zahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurück.
Spanische Gerichte haben Käufer auch dann geschützt, wenn keine individuelle Bürgschaft ausgestellt wurde, und in vielen Fällen die Bank haften lassen. Doch ein Gerichtsverfahren kostet Zeit. Besser ist es, die Bürgschaft vom ersten Tag an in der Hand zu haben.
Was Ihr Anwalt vor der Unterschrift prüft
Bauträger und Grundstück
- Eigentum am Grundstück und bestehende Hypotheken,
- Handelsregister, Erfahrung und Finanzlage des Bauträgers.
Genehmigungen
- erteilte Baugenehmigung und für welches Projekt,
- Übereinstimmung der Ihnen gezeigten Pläne mit dem genehmigten Projekt.
Vertrag
- detaillierte Baubeschreibung (*memoria de calidades*) und Pläne als Anlage,
- Übergabetermin und Vertragsstrafen bei Verzug,
- Rücktrittsrecht mit Rückzahlung bei Fristüberschreitung,
- Regeln für Projektänderungen,
- Lastenfreie Übergabe bzw. vereinbarte Übernahme der Bauträgerhypothek.
Bürgschaften
- individuelle Bürgschaft für jede Zahlung, spätestens bei Zahlung,
- Zahlungen nur auf das in der Bürgschaft genannte Sonderkonto.
Unsere Immobilienanwälte prüfen all das, bevor Sie die erste Rate überweisen. Wenn Sie finanzieren möchten, berät Sie unser Team auch zu Hypotheken für Nichtresidenten.
Bei der Übergabe
Vor der Beurkundung wird geprüft, ob die Bezugsgenehmigung (oder Gleichwertiges) vorliegt, ob der Neubau im Grundbuch eingetragen ist und ob die Ausführung dem Vertrag entspricht. Mängel sollten schriftlich festgehalten werden.
Gewährleistung nach der Übergabe
- 1 Jahr für Ausführungsmängel,
- 3 Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen,
- 10 Jahre für strukturelle Mängel.
Besondere Situation auf den Balearen
Auf Mallorca und Ibiza entstehen Neubauprojekte häufig in kleinerem Maßstab: wenige exklusive Villen oder kleine Apartmentanlagen, oft von lokalen Bauträgern. Gerade bei kleineren Projekten ist die Prüfung der Bürgschaften und der Genehmigungen besonders wichtig, da nicht jeder Bauträger mit den gesetzlichen Pflichten vertraut ist oder sie konsequent einhält. Achten Sie außerdem darauf, ob das Projekt Einschränkungen bei der Ferienvermietung unterliegt, denn in neuen Mehrfamilienhäusern ist eine touristische Vermietung auf Mallorca grundsätzlich nicht erlaubt.
Kauf in der Bauphase und Weiterverkauf
Manche Investoren kaufen in einer frühen Phase, um vor der Fertigstellung weiterzuverkaufen. Prüfen Sie dafür, ob der Vertrag die Übertragung zulässt, welche Gebühren der Bauträger verlangt und welche Steuern bei der Übertragung anfallen.
Checkliste vor der ersten Rate
- Baugenehmigung und genehmigte Pläne einsehen,
- Sonderkonto und Bankbürgschaft für jede Zahlung verlangen,
- Baubeschreibung und Übergabetermin im Vertrag festhalten,
- Vertragsstrafen und Rücktrittsrecht bei Verzug vereinbaren,
- Hypothek des Bauträgers und Lastenfreistellung klären.
Häufige Fragen
Ist meine Anzahlung bei Insolvenz des Bauträgers sicher?
Mit Bankbürgschaft oder Versicherung können Sie direkt beim Garanten Ihre Zahlungen zurückfordern.
Kann ich den Vertrag vor Fertigstellung weiterverkaufen?
Manchmal, wenn der Vertrag die Abtretung erlaubt.
Was, wenn die Immobilie anders ausfällt als geplant?
Je nach Bedeutung sind Nachbesserung, Preisminderung oder Rücktritt möglich.
Fazit
Ein Neubaukauf kann sich lohnen – mit den richtigen rechtlichen Absicherungen. Die Bankbürgschaft ist Ihr wichtigster Schutz und muss vor jeder Zahlung geprüft werden. Castell.law berät Käufer von Neubauprojekten auf den Balearen auf Deutsch.
