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Einige der attraktivsten Angebote auf dem Markt haben einen Haken: einen Mieter mit laufendem Vertrag, Besetzer ohne Rechtstitel oder Schulden, die an der Immobilie hängen. Eine Immobilie mit Mieter in Spanien kaufen ist nicht automatisch ein Fehler – aber Sie müssen die rechtlichen Folgen vor der Anzahlung kennen.
Kauf einer vermieteten Immobilie
Der Mietvertrag läuft weiter
Nach dem spanischen Mietgesetz (*Ley de Arrendamientos Urbanos*, LAU) bleibt ein Wohnraummieter mit gültigem Vertrag in der Regel auch nach dem Verkauf geschützt. Der Käufer tritt in die Rolle des Vermieters ein und muss den Vertrag bis zum Ende einschließlich gesetzlicher Verlängerungen respektieren.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wohnraummieter haben häufig ein Vorkaufsrecht (*derecho de tanteo*) und ein Eintrittsrecht (*derecho de retracto*). Wird der Mieter nicht ordnungsgemäß über Verkauf und Bedingungen informiert, kann er die Immobilie unter Umständen nach dem Kauf zum selben Preis übernehmen. Manche Verträge schließen dieses Recht aus – der Mietvertrag muss also genau geprüft werden.
Was Ihr Anwalt prüft
- Mietvertrag, Laufzeit und Verlängerungen,
- Miete, Kaution und eventuelle Rückstände,
- Verzicht auf das Vorkaufsrecht oder Pflicht zur Mitteilung,
- ob und zu welchen Bedingungen der Mieter auszieht.
Kauf einer besetzten Immobilie (Okupas)
Bei illegal besetzten Immobilien, oft mit hohem Rabatt angeboten, übernimmt der Käufer die Immobilie samt Besetzern und muss anschließend ein Räumungsverfahren führen, das Monate dauern kann. Kosten, Zeit und Zustand der Immobilie müssen eingepreist werden. Leisten Sie keine Anzahlung ohne klaren rechtlichen Plan.
Kauf einer Immobilie mit Schulden
Hypotheken und Pfändungen
Eingetragene Hypotheken und Pfändungen stehen im Grundbuch und müssen beim Notartermin gelöscht werden, meist durch direkte Zahlung an den Gläubiger aus dem Kaufpreis.
Hausgeld der Eigentümergemeinschaft
Rückstände des laufenden Jahres und der drei Vorjahre haften an der Immobilie. Der Verkäufer muss eine Bescheinigung der Gemeinschaft vorlegen.
Grundsteuer (IBI)
Offene IBI kann gegenüber der Immobilie geltend gemacht werden. Die letzten Quittungen und die kommunalen Steuerdaten sollten geprüft werden.
Versorger
Schulden bei Strom oder Wasser gehören grundsätzlich dem Vorbesitzer, können aber den Anschluss auf Ihren Namen verzögern.
Absicherung im Vertrag
- Rückzahlung der Anzahlung, wenn die Immobilie nicht frei von Mietern und Besetzern übergeben wird (sofern nicht anders vereinbart),
- Einbehalt eines Teils des Kaufpreises für eventuelle Schulden,
- Pflicht des Verkäufers zur Vorlage schuldenfreier Bescheinigungen,
- klarer Übergabetermin.
Unsere Immobilienanwälte verhandeln diese Klauseln routinemäßig. Kommt es zu Streit mit Mietern oder Besetzern, übernimmt unser Team für Zivilrecht das Verfahren.
Besonderheiten auf den Balearen
Auf Mallorca und Ibiza kommen vermietete Immobilien vor allem in Palma und in den größeren Orten vor. Viele Mietverträge sind Langzeitmieten mit Mietern, die auf der Insel arbeiten. Wer eine solche Immobilie als Kapitalanlage kauft, übernimmt einen laufenden Ertrag, sollte aber die Regeln zu Mieterhöhungen und Vertragsverlängerungen kennen. Besetzte Immobilien findet man eher bei Bankverkäufen oder Zwangsversteigerungen. Für Selbstnutzer ist es in der Regel empfehlenswert, nur Immobilien zu kaufen, die bei Übergabe frei sind. Das sollte im Vertrag ausdrücklich stehen.
Übergabeprotokoll
Vereinbaren Sie eine Besichtigung unmittelbar vor dem Notartermin und halten Sie den Zustand, Zählerstände und übergebene Schlüssel schriftlich fest.
Fazit für Kapitalanleger
Für Kapitalanleger kann eine vermietete Immobilie interessant sein, wenn Miete, Laufzeit und Zustand realistisch bewertet werden.
Häufige Fragen
Kann ich dem Mieter nach dem Kauf kündigen?
Nur wenn der Vertrag endet oder ein gesetzlicher Grund vorliegt. Der Kauf allein beendet den Mietvertrag nicht.
Sind besetzte Bankimmobilien ein gutes Geschäft?
Sie können es sein, wenn Räumungsdauer und Kosten realistisch kalkuliert werden.
Was, wenn nach dem Kauf Schulden auftauchen?
Bei Verschweigen kann ein Anspruch gegen den Verkäufer bestehen. Ein vertraglicher Einbehalt erleichtert die Durchsetzung erheblich.
Fazit
Mieter, Besetzer und Schulden müssen keine K.-o.-Kriterien sein, verändern aber Wert und Zeitplan eines Kaufs. Eine klare rechtliche Einschätzung vor der Anzahlung ermöglicht es, aus einer starken Position zu verhandeln. Castell.law berät Käufer auf den Balearen auf Deutsch, Englisch und Spanisch.
